مشروع الشقق المفروشة

[علي العمري]

مواضيع متنوعة ومنقولة من عدة منتديات للفائدة

كيفية عمل دراسة الجدوى الاقتصاديه للمشاريع

أخواني الاعزاء

كل المشاريع الاقتصاديه تتشابه بالمبدأ لأن كل عمل لا يقوم الا من أجل الربح وكل عمل يحتاج لدراسه قبل البدء به . ومن حيث المبدأ دراسات الجدوى واحده مع اختلاف نوع العمل .

حبيت اقدملكم هذا النموذج عن قواعد عمل دراسة الجدوى لأي مشروع .





كيفية أعداد دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع


يعتبر الإعداد للمشاريع الاقتصادية من أهم الخطوات لنجاح هذه المشاريع, حيث أن التخطيط السليم للمشاريع يضمن مدى نجاح وفاعلية هذه المشاريع, بالإضافة إلى العائد المادي (الربح المادي) الجيد المتوقع من هذه المشاريع. لذا وقبل البدء بأي مشروع اقتصادي يجب عمل جدوى اقتصادية له.

الجدوى الاقتصادية:
هي عبارة عن عملية جمع المعلومات عن مشروع مقترح ومن ثم تحليلها لمعرفة إمكانية تنفيذ, وتقليل مخاطر وربحية المشروع. وبالتالي يجب معرفة مدى نجاح هذا المشروع أو خسارته مقارنة بالسوق المحلي واحتياجاته.

ومن هنا يجب عمل دراسة للسوق المحلي من حيث احتياجاته ومتطلباته وذلك بدراسة العناصر التالية:
1. دراسة السوق.
2. الدراسة الفنية.
3. الدراسة المالية.

ولعمل أي جدوى اقتصادية على صاحب العمل الأخذ بعين الاعتبار النقاط والخطوات التالية:

أولاً: على صاحب / أصحاب المشروع معرفة الأمور التالية حول أنفسهم قبل البدء بتنفيذ المشروع, وهي:
ما هي الخبرات والمهارات التي يمتلكونها وتخدم المشروع.
ما هي الدوافع الشخصية والتي ستضمن نجاح المشروع.
ما هي الصفات الشخصية والتي ستعمل على قيادتك للمشروع.

وبالتالي يجب معرفة الأشخاص المشاركين بالمشروع ومعرفة المهارات التي يمتلكونها (مهارات الاتصال, التصميم, الإشراف, التنظيم, الرياضيات, وغيرها) كما يجب معرفة الصفات التي يتحلون بها مثل ( التعاون, اللباقة, الصدق, الحماسة للعمل, الدقة في المواعيد والعمل, بذل الجهد المناسب للعمل وغيرها) ومعرفة الخبرات السابقة والمستوى التعليمي.

ثانياً: دراسة السوق من حيث:
ما هي خصائص سوق سلعتك.
كم حصتك بالسوق.
كيف يمكن أن تبيع سلعتك بحيث تستطيع أن يكون لك حصة في السوق.

ثالثاً: عمل دراسة فنية للمشروع من حيث:
ما هي الأصول الثابتة التي سيحتاجها المشروع.
ما هي متطلبات إنتاج السلعة.
ما هي مراحل إنتاج السلعة.

وبالتالي يجب معرفة الموقع المقرر للمشروع, توفر المياه والكهرباء, والمواصلات, ومعرفة مدى الحاجة للآلات والمعدات الثابتة, أجور العمال ومراحل الإنتاج وغيرها من الأمور المتعلقة بالنواحي الفنية.

رابعاً: عمل دراسة مالية للمشروع من حيث:
هل فكرة المشروع مربحة أم لا.
من أين سنحصل على النقود.
ما هي تكلفة المشروع المالية.

وبالتالي يجب تحديد التكلفة الكلية للمشروع, والربح الشهري والإجمالي, والقيام ببعض الاختبارات المالية لقياس جدوى المشروع.
ما هي دراسة الجدوى للمشروع:
هي طريقة تستخدم لتعرف على مدى توفر الإمكانيات اللازمة لتنفيذ المشروع وتسويق إنتاجه وهل هو مربح أم لا.

وللإجابة على هذا السؤال, يقوم أصحاب المشروع بعمل دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع من خلال جمع المعلومات ونقاشها وتحليلها اعتماداً على 6 خطوات متتابعة ومتسلسلة, وتشكل هذه الخطوات الستة الخطوات الرئيسية التي لا بد منها لعمل دراسة جدوى اقتصادية لأي مشروع صغير.

الخطوات الست اللازمة لدراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع الصغير:


الخطوة الأولى: اختار سلعة أو خدمة تبيعها

وهنا لا بد من الاستطلاع والتفكير والنقاش حول فكرة المشروع المناسبة والتي تبدو مجدية من خلال تحليلها والتأكد منها وعندها نقرر أي مشروع يجب دراسته وعمل جدواه الاقتصادية.


الخطوة الثانية: اعرف ما إذا كان الناس سيشترون السلعة أم لا
وهي الخطوة الثانية على طريق التأكد من صحة وجدوى فكرة المشروع المطروحة, وهنا لا بد من التركيز والاهتمام والتعرف على احتياجات وطلب الزبائن المحتملين أو الحقيقين, وكذلك لا بد من التأكد ودراسة ما إذا كان الناس سيشترون ما نخطط نحن لبيعه في السوق المحتمل.



الخطوة الثالثة : قرر كيف سيعمل مشروعك الصغير

حيث أنه من الضروري أن تتخذ قراراً مدروساً حول كيف سيتم تشغيل المشروع ودراسة طبيعة الحال حول المشروع وطريقة تشغيله.


الخطوة الرابعة: احسب تكاليف المشروع

يجب معرفة أنواع التكاليف وحسابها وأخذها بعين الاعتبار عند تجهيز وعمل دراسة الجدوى, وتنقسم التكاليف إلى نوعين:

1. تكاليف ثابتة: مثل (الرواتب, إيجار المحلات, تأمينات العمال, والاستهلاك).

2. تكاليف متغيرة: مثل (مواد الخام, أجور, الصيانة, مواصلات, مصروفات الكهرباء, والمياه).



الخطوة الخامسة: تقدير دخل المشروع من المبيعات

تقدر الكمية التي يمكن بيعها من خلال المشروع خلال فترة زمنية معينة وسعرها عند البيع.



الخطوة السادسة: قرر هل فكرة المشروع جيدة

وهنا لا بد من اتخاذ القرار حول فكرة المشروع ولذلك لا بد من سؤال أنفسنا الآتي:
1. حجم أرباحنا من المشروع.
2. كيف يمكن حساب أرباحنا والتدفق النقدي.
3. ما هي الفوائد الأخرى الهامة.
4. ثم نقرر ما إذا كانت فكرة المشروع جيدة أم لا.

إذا كانت الفكرة جيدة نبدأ بتحضير وعمل خطة العمل, وإذا كانت غير جيدة نلقي الفكرة الأولى نبحث عن فكرة مشروع أجدى وأنجح.
لماذا عليك إعداد دراسة الجدوى؟

للتأكد من نجاح المشروع و للحصول على قرض لتمويل مشروعك أو من مؤسسة التمويل المالية, ولذلك عليك أن تبين لهم أن المشروع مُجد, وأن لديك الموارد المالية المطلوبة, وأن لديك المهارات والخبرة الكافية.


إرشادات لإنجاز دراسة الجدوى

1. وصف المشروع المقترح: ويقدم هذا الجزء اسم المشروع, والنشاطات المقترحة, المالكون, الموقع, الشكل القانوني, نشاطات المشروع.

2. السوق: ويعتمد على حجم سوقك, وحجم مبيعاتك وخدماتك.

3. الكادر الوظيفي وتنظيمه: إن توزيع الأدوار في عملية الإنتاج عامل من عوامل النجاح.

4. احتياجات المشروع: إن أي مشروع سواء كان كبيراً أو صغيراً له احتياجات معينة يجب توفرها من أجل نجاح المشروع واستخلاص عوامل نجاح أو فشل أي مشروع, ولذلك يجب معرفة المشروع وعمليات الإنتاج من حيث:
ماذا تتضمن عمليات الإنتاج من البداية الى النهاية.
ما هي الموارد التي تحتاج إليها, ومن أين تحصل عليها.
ما هي المهارات التي نحتاج إليها, وكيف نستطيع تعلمها.
من هم الذين سيشترون منتجاتك ولماذا.
ما هي المشاكل التي يمكن أن تواجهك.
ما هي النصائح التي تنصحنا بها.

ولتشغيل المشروع : يجب النظر إلى :
الإنتاج: من هم الذين يعملون وماذا سيعملون, وما هو حجم الإنتاج.
المالية: من سيمسك المعاملات المالية ومن هو المسؤول عن البيع والشراء.
الإدارة: من سوف يختص بالموردين وتسجيل الديون والمشتريات والبيع.

5. تحديد تكاليف المشروع: سواء كانت ثابتة أو متغيرة.

6. تحديد بيع الوحدة الواحدة: وتحديد معرفة الأسعار المنافسة: وهنا يجب أن نسأل أنفسنا الأسئلة التالية:
من هم منافسيك.
كم سعر بيع منتجاتهم المشابهة لمنتجاتكم.
كم يبيعوا.
هل سعر بيع منتجك جيد.

و بالتوفيق ان شاء الله

__________________

[علي العمري]

ابا حد يعملي دراسة جدوى شقق مفروشه او يعطيني دراسه جاهزه اعدل عليها

طبعا الارض بنستثمرها 15 سنه وهي لورثه

وتكلفة البناء 1.300.000 درهم - مليون و 300 الف درهم

الارض مساحتها 400 متر مربع والمسموح البناء فيه 75% يعني 300متر مربع

طبعا بندفع كل شهر 2000 درهم للورثه ايجار عن الارض

عدد الشقق 10 شقق + معرض كبير

يعني دور ارضي معرض كبير - الدور الاول 4 شقق - الدور الثاني 4 شقق - الدور الثالث شقتين

كل شقة فيها غرفتين + صاله + حمام + مطبخ

ايجار الشقة باليوم 250 درهم

مكان الارض البريمي

الشركة راس مالها مليونين درهم

الشركة ذات مسؤوليه محدوده

عدد الشركاء 40 شريك

قيمة الحصه 50000 درهم
----------------------------------------------

اخي الكريم

بما انك عارف كل هذي التكاليف
ودراسة الجدوى تعتمد على حساب التكلفه والدخل الافتراضي لأي مشروع

فان اللذي ينقصك هو الذهاب لأستشاري بناء لكي تعرف كم تكلفة المبنى وبعد حساب تكلفة المبنى يجب أن تحسب تكلفة الفرش والخمات الأخرى اللزمه لادارة المبنى مع رواتب الاصطف والموظفين
وبعد ذلك سوي تقدير للدخل بواقع نسبة اشغال 75 % لمجموع الشقق واضربها بعدد الايام وبعدها بعدد الاشهر
يعني الدخل اليومي * 30 * 12 = الدخل الاجمالي للمبنى سنويا

لو طلع وياك الدخل أقل من 12 % بيكون المشروع غير مجدي

تقبل تحياتي

[علي العمري]

تفاصيل الدخل

تصبح نسبة الإشغال بالأشهر 6 . 7 . 8 100%


3 * 30 = 90 * 10 = 900 * 25 = 22500 ريال عماني


3 ترمز إلى الثلاث أشهر 6 و 7 و8
30 وترمز إلى 30 يوم بكل شهر
90 ترمز إلى عدد الأيام بالأشهر الثلاث
10 ترمز إلى عدد الشقق بالبناية
900 ترمز إلى عدد المؤجرين بالأشهر الثلاث
25 ترمز إلى قيمة إيجار الغرفة باليوم
22500 ترمز إلى مجموع المبالغ التي يدفعها المؤجرين لثلاث أشهر

-----------------------------------------------------------------

تقل نسبة الإشغال في بقية الأشهر التسعة إلى شقتين باليوم لمدة 20 يوم بالشهر

9 * 20 = 180 * 2 = 360 * 25 = 9000 ريال عماني

9 ترمز إلى التسع أشهر المتبقية من السنة (( 9-10-11-12-1-2-3-4-5 )).
20 وترمز إلى 20 يوم من كل شهر
180 ترمز إلى عدد الأيام بالأشهر التسعة بكل شهر 20 يوم
2 ترمز إلى عدد الشقق المستأجرة
360 ترمز إلى عدد المؤجر بالأشهر التسعة
25 ترمز إلى قيمة إيجار الغرفة باليوم
9000 ترمز إلى مجموع المبالغ التي يدفعها المؤجرين لتسعة أشهر

-----------------------------------------------------------------




إيجار المعرض لمدة 12 شهر بقيمة 400 ريال بالشهر

400 X 12 = 4800 ريال عماني.

تضاف قيمة إيجار المعرض إلى إرباح الشقق المفروشة وذلك لاستثمار الأرض وحق الانتفاع لمدة 15 سنة.

مجموع الدخل السنوي = 36300 ريال عماني.


-----------------------------------

طبعا حسبت كل شي بالريال العماني لانه الشركة بتكون بالبريمي

الريال = 9 دراهم ونصف

[علي العمري]

قيمة إيجار الأرض التجارية السكنية: 300 ريال شهريا 3600 ريال سنويا.

مساحة الأرض: 400 متر مربع.

البناء المسموح: 3 طوابق ونصف.

عدد الشقق: 10 شقق بكل طابق 4 شقق وبالدور الرابع شقتان.

عدد المحلات: معرض كبير واحد ويمكن تقسيمه إلى محلات وتأجيرها.

تكلفة بناء الأرض: 130 إلف ريال عماني.

تكلفة تأثيث المبنى: 25000 ريال عماني الحد الأقصى.

تكلفة رواتب الموظفين: 4800 ريال عماني.

النثريات: 2400 ريال عماني.

المجموع: 165800 ريال عماني.

السيولة المتوفرة: 34200 ريال عماني. بعد خصم جميع مصاريف السنة الأولى من تكلفة المشروع.


-------------------------------------------------------

تكلفة بناء الأرض: 130 إلف ريال عماني.

تكلفة البناء مليون و300 الف درهم من عند الاستشاري وقالي ممكن تنقص شوي بس ما تزيد عن ها المبلغ.

__________________

[علي العمري]

الاستثمار في مشاريع الشقق الفندقيه على المدى الطويل مجديه وفيها أرباح مضمونه

بالتوفيق ان شاء الله

[علي العمري]

دي دراسة مبسطة كنت عملتها بالاكسل

--------------------------------------------------------------------------------

خاصة بمشروع شقق فندقية
وفيها sheet خاص دراسة مبدئية بفترض ان نسبة الاشغال 90 % وبفترض 3 قيم للايجار متفائل واكثر احتمالا ومتشائم وبضرب قيم الايجار المحصل ف عدد الشقق المؤجرة نحصل علي اجمالي الايراد السنوي ثم يطرح منه اجمالي تكاليف التشغيل السنوية ( تفاصيلها بالاسفل ) يعطينا مجمل الربح .

عدد الشقق المؤجرة × قيمة الايجار السنوي = اجمالي الايراد السنوي

اجمالي الايراد السنوي - اجمالي مصروفات التشغيل السنوية = مجمل الربح

يجب التفرقة بين التكاليف التشغيلية و التكاليف الاستثمارية


من مجمل الربح يتم تحديد المبلغ المستثمر ف البناية اي ..... من الرقم الذي حصلنا عليه ف sheet دراسة = مجمل ربح سنوي نقسمه علي 12 شهر لتحديد المجمل شهريا .
ثم نحدد الفترة التي نرغب ف استرداد المبلغ المستثمر فيها ( علي سبيل المثال هنا 18 شهر = سنة ونصف )
والرقم الذي سيظهر سيكون المبلغ الذي سيتم استثماره ف البناية ويمكن استردداه ف خلال 18 شهر

وبعد ذلك اخر sheet وهو قائمة دخل متوقع توضح صافي الربح المتوقع من هذه لبناية وهو يعتبر تلخيص ف قائمة واحدة لما سبق

هذه الدراسة مرنة اي يمكنك فهمها وتطبيقها علي اي مشروع مقترح ف شركتك واهلا وسهلا باي اضافات او تعديلات علي الدراسة

[علي العمري]

http://jpsdirectory.brinkster.net/Fo...ncial_Plan.rar

[علي العمري]

بسم الله الرحمن الرحيم
كيفية وضع دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع سياحي - اقامة فندق-
مثال افتراضي
لدينا ارض واسعة ، وتريد إحدى الشركات إقامة فندق سياحي عليها من 150 غرفة و جناح .
المرحلة الاولى : التصميم الفني
قبل كل شيء نبدأ بتحديد التصميم الفني من قبل خبراء في هذا المجال ، على سبيل المثال :
1 – المدخل : تصميم مدخل يناسب حجم الفندق – مدخل مستقل للأمتعة – رامب يخصص لدخول كراسي المعاقين في حال وجود أدراج .
2 – البهو : قسم استقبال – ركن للأمانات – صالة بار بمساحة 100 م2
3 – فعانيات للزبائن : مستوصف للإسعاف الأولي – صالون حلاقة – محلات تجارية (عدد 3) .
4 – دورات مياه مشتركة
- منافع لكل 30 نزيل
- منافع منفصلة للرجال و النساء
- تهوية جيدة (طبيعية – صناعية )
- مياه ساخنة و باردة
- صابون – جهاز تجفيف الأيدي – معطر جو .
5 – الممرات و الأدراج :
- الممرات يجب ألا يقل عرضها عن 1.6 م
- الأدراج لا يقل عرضها عن 1.6 م
- ممرات للمستخدمين
6 – مصاعد : مصعدين لكل 70 غرفة
- مصاعد للحمولات و الأمتعة ( واحد لكل 70 غرفة )
7 – أبواب للنجاة
8 – شبكة هاتف و كوات اتصال
9 – فاكس : تأمين قاعة فاكس .
10 – قسم خاص للإدارة
11 – قسم خاص للعمال
12 – كل ما قد يحتاج إليه الفندق ( على فرض بروز شيء لم يتم لحظة أثناء وضع الخطة .
المرحلة الثانية : المتطلبات الرأسمالية للمشروع
بعد وضع الدراسة الفنية ننتقل إلى الجانب المالي ، و في هذه المرحلة نحتاج إلى دراسة قسمين هما :
1 – رأس المال الثابت
2 – رأس المال العامل
أولا : رأس المال الثابت : يشمل جميع الأصول الخاصة بالمشروع متقولة أو غير منقولة ، مادية أو غير مادية ، و بحيث يكون اقتنائها لأغراض الاستثمار ، و تتكون من
- الأرض
- مباني و إنشاءات و مرافق ( المبنى الأساسي للفندق -مباني الخدمات – مباني إدارية – أعمال الموقع )
- تجهيزات فنية و تقنية
- تجهيزات وظيفية
- وسائل نقل
- نفقات التأسيس : و هي كافة المبالغ التي تنفق للحصول على خدمات مرتبطة بعملية انجاز المشروع الى حيز الاستثمار ، مثل نفقات التسجيل و الشهر و مصروفات الدراسة الاقتصادية و التدريب و غير ذلك
– الموجودات الثايتة المعنوية : تكاليف الرخصة و العلاقات التجارية و حق الامتياز
– تأمينات لدى الغير (قابلة للاسترداد ) : سائر التأمينات المدفوعة و المودعة لدى الغير ( تأمينات عقود الخدمات – تأمين البريد .... الخ )
ثانيا : رأس المال العامل :
و هو يتألف من المخزون من المستلزمات السلعية (مواد أولية – طعام ... الخ ) و من الأموال الجاهزة النقدية السائلة اللازمة لتمويل العمليات الجارية في بداية العمل و قبل البيع
و يقدر عادة رأس المال العامل بثلث إلى نصف جملة تكاليف التشغيل السنوية بعد استبعاد الإهتلاك و في مشاريع الفنادق يمكن أن يصل الرقم إلى 20 % بسبب الدورة السريعة لرأس المال و توفر السيولة اللازمة ) و تسمى جملة النفقات اللازمة لانجاز المشروع المذكورة أعلاه (الإجمالي العام لتقديرات التكاليف الاستثمارية )
ثالثا : المرحلة الثالثة : تكاليف التشغيل السنوية و تشمل
- المستلزمات السلعية
- المستلزمات الخدمية
- الرواتب و الأجور
- المصروفات التحويلية الجارية (الضرائب و رسوم الإنتاج – أعباء الإهتلاك – الإيجارات الفعلية – فوائد محلية و خارجية )
و تسمى هذه التكاليف السابقة جملة تكاليف التشغيل
رابعا : المرحلة الرابعة : إيرادات المشروع
و هنا يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من المشروع و يجب أن يكون التقديرات دقيقة و نستند في التقدير إلى :
- الفعاليات التي يقدمها المشروع ( المبيت – الطعام و الشراب – خدمات المشروع )
- وضع السوق و تقدير الطلب على الأنشطة في المشروع
- أسعار المواد الأولية السوقية
تلعب الخبرة دورا في التقدير المالي ، و خصوصا للأنشطة الجديدة غير المتوفرة في المنطقة
خامسا : المرحلة الخامسة
التحليل المالي و الاقتصادي (طرف تقدير كفاءة المشروع الاقتصادية )
1- دراسة فترة الاسترداد ، حساب الفترة اللازمة لاستعادة رأس المال المستثمر في المشروع من الأرباح و هو مهم لدى دراسة اختيار البدائل المشروع (نختار البديل ذو الفترة الأقصر لاسترداد رأس المال المستثمر ) و يتم تقديرها بشكل تراكمي عبر سنوات الاستثمار ، و من المهم الإشارة إلى أن التدفقات النقدية لا تساوي الربح حيث يعتبر الإهتلاك جزء من التدفقات النقدية و يساهم في تخفيض عدد سنوات استرداد رأس المال و من الضروري هنا الانتباه إلى موضوع عمليات التجديد التي تطرأ على المشروع كل فترة و تعتبر عادة فترة سبع سنوات فترة حدية نوعا ما لاسترداد رأس المال في المشاريع السياحية و كلما زادت هذه المدة تزداد المخاطرة
2 - معيار عائد رأس المال
و يدرس العلاقة بين الربح و رأس المال المستثمر و يمكن حسابه كل سنة على حدى (و يجب ألا يتجاوز الفائدة المصرفية ) و يقاس بالعلاقة التالية = الربح قبل الضريبة
متوسط رأس المال المستثمر
كما يمكن دراسة هذا العائد على أساس الإجمالي المتحقق أو وسطي الإجمالي المتحقق
مثلا : يتم تقدير إجمالي الربح قبل الضريبة على مدى عمر المشروع المحدد أو المفترض و تقدير إجمالي رأس المال المستثمر
3 – صافي القيمة الحالية
هو فرق القيمة الحالية بين الإيرادات و التكاليف النقدية المستقبلية و تحسب بطريقة طرح التكاليف من الإيرادات للمشروع سنة بعد سنة للتوصل إلى صلفي التدفق النقدي و لكن علاقة معامل الخصم = واحد مقسوم على (1+ سعر الخصم )
و يعتمد في تحديد سعر الخصم على سعر الفائدة في السوق المالي و على التكلفة البديلة لاستثمار رأس المال و يلاحظ أن القيمة الحالية الصافية للمشروع تزداد كلما ازداد حجم إيراداته و تتناقص مع ارتفاع سعر الخصم و التكاليف و يعتبر المشروع مقبولا من الوجهة التجارية إذا كان صافي القيمة الحالية أكبر أو تساوي الصفر
و من الممكن حساب معامل صافي القيمة الحالية الذي يساوي إلى صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية مقسوما على صافي القيمة الحالية لإجمالي الاستثمار فإذا كانت النسبة اكبر أو تساوي الواحد فان المشروع يعتبر مجديا من الوجهة الاقتصادية
و تساعدنا العلاقة النسبية على تجاوز دراسة التأثيرات الناتجة عن التضخم النقدي و لدى دراسة بدائل المشروع ، يتم اعتماد
البديل الذي له أكبر صافي قيمة حالية
4 – العائد الداخلي للاستثمار :
و هو سعر الخصم الذي تتساوى عنده القيمة الحالية لإجمالي التكاليف مع القيمة الحالية للمشروع و يتم تحديده عن طريق التجربة و الخطأ ، مثال
- تحديد القيمة الحالية للمشروع باستعمال سعر الخصم ( 9% )
- يستعمل سعر الخصم أعلى من السابق و تحدد باستعماله صافي قيمة حالية جديدة للمشروع (12% )
- إذا كان صافي القيمة الحالية الجديدة موجبا فعندئذ يرفع سعر الخصم بالتدريج إلى أن يصبح صافي القيمة الحالية سالبا ثم تجري المفاضلة بين سعر الخصم الذي تم التوصل إليه و السعر الأدنى للفائدة
- يحسب العائد الداخلي للاستثمار بالعلاقة التالية :
م=ع1 * ف1 – ف2
ع1 – ع2
حيث ان م هي معدك العائد الداخلي لاستثمار المشروع
ع 1 = صافي القيمة الحالية للمشروع حسب سعر الخصم الأولي
ع 2 = صافي القيمة الحالية للمشروع حسي سعر الخصم الأعلى
ف1 = سعر الخصم الأدنى مع صافي القيمة الحالية الموجبة
ف2 = سعر الخصم الاعلى مع صافي القيمة الحالية السالبة
5 – تحليل نقطة التعادل : مستوى التشغيل الذيل لا ينتج المشروع عنده ربحا أو خسارة و يعبر عنه بدلالة الطاقة الإنتاجية أو حجم الإيرادات من المبيعات
و كلما كانت نقطة التعادل منخفضة كلما زادت فرص تحقيق الربح للمشروع بمستوى تشغيل أعلى و كلما كان الخطر من الخسارة اقل
و يدعى الفرق بين مستوى الاستخدام المتوقع للطاقة المتاحة وبين نقطة التعادل بالأمان
و تتحدد أبعاد نقطة التعادل في ثلاث متغيرات :
- تكاليف الاستثمار
- قيمة الإنتاج
- تكاليف التشغيل الثابتة و المتغيرة
- علاقة نقطة التعادل = المبيعات مضروبة بالتكاليف الثابتة مقسومة على مبلغ التغطية
- مبلغ التغطية = المبيعات – التكاليف المتغيرة
و يطلق على نقطة التعادل أيضا بعتبة الربح و يمكن حسابها كنسبة مئوية
نقطة التعادل = التكاليف الثابتة مضروبة بمائة مقسومة على مبلغ التغطية
حيث تحصل بذلك على الفترة الزمنية المتوقعة للحصول على نقطة التعادل
6 – تحليل الحساسية : دراسة المؤثرات الأساسية على المشروع و تغير المؤشرات الاقتصادية نتيجة لذلك لاسيما القيمة الحالية للتدفق النقدي كدراسة المشروع على أساس أسعار مختلفة لأجرة الغرفة أو أسعار مختلفة للأرض
7 – معايير أخرى
- مرودية رأس المال الخاص = الربح قبل الضريبة
رأس المال الخاص المستثمر

- نسبة أرباح المبيعات = الأرباح قبل الضريبة مضروبة بمائة
المبيعات
- دورة رأس المال = المبيعات
متوسط رأس المال
- معدل العائد على الاستثمار = الربح قبل الضريبة
رأس المال المستثمر
- مقلوب دورة رأس المال = متوسط رأس المال المستثمر
المبيعات
- مردودية رأس المال الإجمالي =
الربح قبل الضريبة + رأس المال الأجنبي (القروض)
رأس المال الخاص + الأجنبي
مثال افتراضي عما سبق :
في بداية الدراسة افترضنا اننا نريد القيام بمشروع سياحي هو فندق بالاضافة الى الوصف السابق نتابع دراسة الجدوى الاقتصادية على الفندق و فق مايلي
المطلوب : هو دراسة الجدوى الاقتصادية من اقامة فندق 4 نجوم ، عدد الغرف 150 ، 9 طوابق .
أولا : تحديد موقع الفندق
الموقع كلفة المتر من الأرض ل . س المساحة المتوفرة في الموقع ، م2
عند حدود المدينة 10000 20000
عند حدود المدينة 15000 12000
في مركز المدينة 70000 70000


تكاليف اقتناء الأرض وفق البدائل
البديل الأول البديل الثاني البديل الثالث
مساحة الأرض م2 20000 12000 7000
كلفة المتر المربع 10000 15000 70000
الإجمالي ل. س 200000 180000 490000

عدد الغرف المفترض 150 غرفة ، تبلغ وحدة الغرفة 44 م2 محملا عليها الخدمات و الممرات و الأدراج ز غيرها ، بذلك :المساحة الطابقية اللازمة = 44م2 * 150 غرفة = 6600 م2
أما المساحة الطابقية اللازمة للمشروع :
الفعالية المساحة م2
الفرغ 6600
صالة متعددة الاستعمال 600
كافتريا 130
نادي ليلي 225
مطعم بانورامي 110
مطعم عائلي 110
مطبخ 675
البهو 100
الصالون 80
بار 40
مركز صحي 200
مصبغة 300
محلات تجارية 3 150
الحد الادنى في المجموع 9320
مساحة الطابق الواحد = 9320مقسومة على 9 = 1035 م2
- نفترض أنها تساوي 1200 م2 لمواجهة الزيادات غير الملحوظة
- المساحة الطابقية الإجمالية الممكن تطبيق كلفة المتر عليها هي 10800 م2
- وفق البدائل التي معنا
بديل 1 بديل 2 بديل 3
مساحة الموقع العام 18800 10800 5800


راس المال المستثمر
قيمة الأرض 200000-180000-490000 (وفق البدائل الثلاثة )
مباني و إنشاءات 176280
تجهيزات فنية 195716
تجهيزات وظيفية 80004
أعمال الموقع العام 26320-15120-8120000 (وفق البدائل الثلاثة )
وسائل نقل و مواصلات 10000
نفقات التأسيس 20000
رأس المال العام 15000
إجمالي رأس المال المستثمر متغير حسب البدائل

- افترضنا قيمة رأس المال العامل هو 20% من تكاليف التشغيل السنوية
- قيمة وسائل النقل 10 مليون ل.س حسب الأسعار الجارية في السوق
- نفقات التأسيس و ما قبل الإنتاج 20000 ل.س
الإنفاق الاستثماري للمشروع


البيان العام 1 (-4) العام 2 (-3 ) العام 3 (-2 ) العام 4 (-1) المجموع
نفقات التأسيس 6000 1000 4000 9000 20000
قيمة الأرض (اعتمدنا البديل 2) 180000 - - - 180000
مباني و إنشاءات - 76250 90000 10000 176280
تجهيزات فنية - 25716 80000 90000 195716
تجهيزات وظيفية - - - 80004 80004
أعمال الموقع العام (البديل 2 ) - 3120 6000 6000 15120
وسائل نقل - - 10000 10000
رأس مال عامل - - - 15000 15000
المجموع 186000 106116 180000 220004 692120

إذا المعطيات الرأسمالية لإنشاء الفندق هي / 692120/ ألف ليرة سورية
تشير الأرقام / -4 ، -3 ، -2 ، -1 / إلى العام 4 ، العام 2 ... ، أي الأعوام التي تسبق دخول المشروع حيز التنفيذ
الرواتب و الأجور
الوظيفة العدد الراتب الشهري الاجمالي السنوي اجمالي الدائرة
مدير عام 1 60000 720000
معاون مدير عام 1 40000 480000
مدير مالي 1 30000 360000
رئيس محاسبة 1 20000 240000
الخ
هذا الجدول لبيان كيفية حساب الرواتي فاذا افترضنا ان عدد عمال الفندق من أعلى موظف الى ادنى موظف هو 197 ، و برواتب مختلفة ، فان مجموع الرواتب افتراضا ( 49092000) في السنة
اهتلاك الفندق المقترح
الأصول القيمة معدل الاهتلاك السنوي قسط الاهتلاك السنوي
1- أصول لا تستهلك الأرض – رأسمال العامل 18000
ـــــ
15000 -
- -
- -
-
2 - أصول تستهلك لمرة واحدة – نفقات ما قبل الإنتاج – نفقات الدراسة 20000
7
7
15
15
2857
3 – أصول تستهلك كامل المشروع – مباني – تجهيزات فنية – تجهيزات وظيفية – وسائل نقل
ــــــ
191400
195716
80004
ـــــ
10000

50
12
7
5

2
8
15
20

3828
16310
11429
2000
إجمالي القسط السنوي للاهتلاك 36424 ألف ليرة سورية
إيرادات المشروع
1 – من الغرف
سنة التشغيل 0 1 2 3 4
نسبة الأشغال % 68 71 74 76 80
الغرف المتاحة 54750 54900 54750 54750 54750
الغرف المشغولة 37230 38979 40515 41610 43800
متوسط سعر الغرفة في الليلة 2500 2500 2750 2750 3000
المبيعات السنوية 93075 97448 111416 114428 131400
العام (0) هو عام دخول المشروع حيز الاستثمار
عدد الغرف المتاحة مضروب ب 365 يوم / عدد أيام السنة
باستثناء عام (1) عدد أيامه 366
- افتراض زيادة في الأسعار الدارجة = 10 % كل عامين
جدول إيرادات جميع دوائر الفندق
سنة التشغيل 0 1 2 3 4
الغرف 93075 97448 111416 114428 131400
الطعام 104847 106944 109083 111264 113489
الهاتف 14892 15592 16206 16644 17520
المسبح 1050 1061 1071 1082 1093
المركز الصحي 1383 1396 1410 1424 1439
ملعب التنس 400 404 408 412 416
المصبغة 1675 1754 1823 1872 1971
الحلاق 750 750 750 750 750
الاجمالي 218072 225348 242168 247876 268078

فترة الاسترداد : التدفق النقدي التراكمي عند تجميع السنوات بلغ حتى السنة الخامسة /538874/ ألف ليرة سورية
و رأس المال المستثمر /692120/ ألف ليرة سورية ، و التدفقات النقدية للسنوات السادسة و السابعة سنعتبرها تماثل السنة الخامسة (باعتبار عدم وجود ضرائب) و هي بقيمة /122179/ ألف ليرة سورية و بالتالي التراكم حتى سنة 7 =
538874+2*122179=783232 ألف ليرة
و ستكون هناك احلالات في السنة السادسة و هي احلالات وسائل النقل /عشرة ملايين ليرة سورية/
أي أن التراكم النقدي في السنة السابعة = 783232-10000 = 773232 ألف ليرة سورية

معدل العائد على الاستثمار :
افترضنا الدراسة لمدة 20 عام و معطيات السنوات السادسة و ما بعد مطابقة للعام الخامس و هنا يجب قياس القيمة المتبقية عند نهاية المشروع و هي : الأرض = 180000 ألف ل . س
-راس المال العامل = 150000 ألف ل .س
- القيمة المتبقية عن الاصول غير المستهلكة هي :
1 – مباني ، القيمة المهتلكة = 176280*20 مقسومة على 50 = 70512 ألف ل .س ( عمرها الافتراضي 50 سنة)
القيمة المتبقية = 176280-70512 = 105768 ألف ل .س
2 – تجهيزات تقنية : 195716*8 مقسومة على 12 = 130477 ألف ل .س ( المهتلكة )
المتبقية = 195716-130477=65229 ألف ل .س
3 – تجهيزات وظيفية :
- القيمة المهتلكة 80004*5 مقسومة على 7 = 57149 ألف ل.س
- القيمة المتبقية 80004-57146=22858 ألف ل .س
4 – وسائل النقل
- القيمة المهتلكة = 10000*3 مقسومة على 5 = 6000 ألف ل .س
- القيمة المتبقية = 10000-6000= 4000 ألف ل.س
مجموع القيم المتبقية = 392855
- إجمالي المبلغ المستثمر على الفترة المدروسة
- 692120+385724(الاحلالات) – 392855 (القيم المتبقية) = 684989
- و بالتالي متوسط العائد على الاستثمار
= 1643076 مقسومة على (20*684989) *100 = 12%
- صافي القيمة الحالية
- بتطبيق المعادلة المذكورة سابقا ( م= 10.185% )
صافي القيمة الحالية و معامل صافي القيمة الحالية عند معاملي الحسم (9% - 12% )
و هو سعر الحسم الذي تتساوى عنده صافي التدفقات الجارية و الاستثمارية و في حالتنا معدل العائد الداخلي 10.185 % مقبول و لكنه غير مغري
- لكن انخفاض سعر الأرض من 150000 إلى 10000 للمتر المربع سيجعل قيمة إنشاء المشروع يساوي 6321200 ليرة سورية و سيعطي عائد في السنة الخامسة يعادل 13.57 % ، بدلا من 12.3 %
- انخفاض تكاليف البناء 20 % سيجعل المشروع أكثر جدوى
- من المفيد وضع سعر خاص ضمن مؤشرات الحساسية بنسبة 10 % أو 15% لان زيادة أسعار أجور الغرف بنسبة بسيطة لا يؤثر على الزبون لكنه قد يؤثر كثيرا على عائدية المشروع .

[علي العمري]

مشروع حقيقة مربح جدا تسترجع راس مالك خلال سنتين اذا كنت مستأجر وجميع الاثاث عليك او خمس سنوات اذا كنت صاحب الارض وبنيت الشقق بنفسك الشقق تكون من 18 الى 20 شقه على شارع عام قريب من الخدمات اذا اشتغلت 90 يوم *250 ريال *20شقه = 450000 ريال هذه في المواسم بس ( عمارة 20 شقه يتم استاجارها في السنه بمبلغ 150000ريال تقريبا اثاث 200000ريال )السنه الاولى خساره رواتب وكهرباء وتلفون لكن السنه الثانية باذن الله مكسب

[علي العمري]

ممكن نضيف لما ذكر الإخوان :
1-العمارة تكون من شقق صغيرة وإذا كانت كبيرة إمكانية تقسيم الشقة لنصفين
2-عقد لمدة خمس سنوات ( تحلل الأثاث )
3-الصيانة السنة الاولى في حالة إستأجرت العمارة على المالك خصوصا إذا جديدة
4-تكون جاهز تبدأ على طول كل يوم بحسابه
5-دراسة الإيجارات في المنطقة المحيطة
6- أؤكد على الموقع ( في فترات الركود يكون الموقع مفيد جدا فاذا كان الموقع غير جيد سينخفض عدد المستأجرين كثيرا وستضطر لتخفض الأجار أكثر)
7- عمال إستقبال وعمال نظافة وموقع به كافة الخدمات
8- عدم التكلف في الأثاث